Een woning of appartement verhuren, er komt veel bij kijken. Naast het volledige selectieproces van een huurder dient ook alle administratie in orde te worden gebracht. Opmaak van een huurcontract, het voorzien van een dekkende huurwaarborg en brandverzekering, registratie van alle verschillende documenten en de opmaak van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Maar wat is nu eigenlijk het nut van deze plaatsbeschrijving?
Bij start huurovereenkomst
Een plaatsbeschrijving is een document waarin de verhuurder en de huurder zich akkoord gaan verklaren over de staat van het gehuurde goed bij het begin van het huurcontract. Daarom stelt het Vlaams Woninghuurdecreet ook uitdrukkelijk de opmaak van de plaatsbeschrijving uiterlijk in de eerste maand van bewoning voorop (art. 9 VWHD). Aangezien de ingaande plaatsbeschrijving de staat van de woning bij het begin van het huurcontract wenst aan te geven, is dit een vrij logische bepaling.
Belangrijk is dat de plaatsbeschrijving een tegensprekelijk document is. Zowel de verhuurder als de huurder moeten de mogelijkheid hebben om opmerkingen te maken over de bewoordingen in de plaatsbeschrijving. Om dit mogelijk te maken, is het ook noodzakelijk dat de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt in aanwezigheid van beide partijen. Zowel de verhuurder als de huurder moeten de mogelijkheid hebben om het verhuurde goed afdoende te bezichtigen om eventuele opmerkingen te formuleren. Het spreekt voor zich dat het samenwerken met een expert hier een bijkomend voordeel geniet, aangezien deze expertise ervoor zal zorgen dat onmiddellijk de correcte bewoordingen worden gebruikt in het document. Dit is evenwel geen verplichting, dus beide partijen kunnen ook zelfstandig en alleen de plaatsbeschrijving opstellen.
Bij einde huurovereenkomst
De effectieve bestaansreden van het systeem van de plaatsbeschrijving komt naar voor aan het einde van het huurcontract. Wanneer de huurder de woning verlaat, wenst de verhuurder deze woning immers terug in goede staat, of toch minstens in dezelfde staat als bij het begin van de huurovereenkomst, opnieuw in ontvangst te nemen. Een vergelijking is dan ook noodzakelijk. Deze vergelijking is net hetgeen wat de ingaande plaatsbeschrijving mogelijk maakt. Aangezien de staat van de woning tot in detail werd beschreven, is het ook mogelijk om tot in detail te bekijken wat er nu juist is veranderd.
Op die manier is het mogelijk te bekijken hoe de woning is veranderd gedurende de periode dat de huurder de woning heeft gehuurd. De huurder zal bijkomend aansprakelijk zijn voor de schadegevallen die onder zijn huurperiode werden veroorzaakt. Alle schadegevallen? Dat dan weer niet. De huurder is immers niet verantwoordelijk voor schade die het gevolg is van ouderdom of overmacht (artikel 39 VWHD). Wanneer een huurder gedurende een aantal jaar zijn intrek heeft in een woning, is het immers logisch dat de hij van alle toestellen gebruik zal maken. Net om die reden is ook niet elke vorm van schade toe te rekenen aan de huurder, maar wel aan de logische achteruitgang van de betrokken woning. Dit is natuurlijk een feitelijke aangelegenheid die in praktijk aanleiding kan geven tot verschillende discussies.
Wat gebeurt er als er geen plaatsbeschrijving wordt opgesteld?
De vraag rijst natuurlijk wat er zou gebeuren indien de partijen geen plaatsbeschrijving zouden opstellen. Beide partijen zijn zich van geen kwaad bewust en vervullen deze wettelijke verplichting niet. Wanneer dit huurcontract finaal ten einde komt, kan er dus ook geen vergelijking plaatsvinden tussen huurder en verhuurder omtrent de stand van de woning.
Dit betekent concreet ook dat er in principe geen enkele schade aan de huurder kan worden aangerekend (art. 39VWHD). Er wordt immers vermoed dat de woning zich in dezelfde staat bevindt als bij de start van de huurovereenkomst. Dit lijkt een volledige vrijstelling voor de huurder en tevens een motivatie voor de huurder om de plaatsbeschrijving te vermijden.
Dat is natuurlijk niet de bedoeling. Daarom zal de verhuurder toch nog schade kunnen verhalen op de huurder als hij effectief kan bewezen dat de huurder verantwoordelijk is voor deze schade. Zelfs bij gebreke aan plaatsbeschrijving dient een huurder dus voorzichtig om te springen met het verhuurde goed en zijn uiterste best doen om het goed in dezelfde staat opnieuw aan de verhuurder over te kunnen dragen.
Conclusie
De plaatsbeschrijving is dus het middel bij uitstek om discussies omtrent de staat van de woning, zowel bij de start als bij het einde van het huurcontract, te vermijden. Een zorgvuldig opgestelde plaatsbeschrijving is voor beide partijen de moeite waard. Het is een extra waarschuwend element voor de huurder om zeker goed zorg te dragen voor de woning zonder het risico te lopen aansprakelijk te zijn voor zaken die hem onmogelijk tegenworpen kunnen worden.
Heb je hierover nog vragen of bedenkingen? Stuur dan gerust een mail naar nico@vivimmo.be of contacteer ons telefonisch.